청약 신청을 앞두고 가장 먼저 마주하는 질문이 있습니다. “내 청약 가점은 몇 점일까?” 그리고 그 다음 질문은 더 막막합니다. “이 청약 가점으로 당첨이 가능할까?”
청약 가점은 84점 만점으로 구성되며, 무주택 기간·부양가족 수·청약통장 가입기간 세 항목으로 나뉩니다. 각 항목의 산정 기준이 까다로워서 본인이 입력한 점수와 청약홈이 자동으로 계산한 점수가 다를 때가 많고, 점수를 잘못 입력하면 당첨이 취소되거나 1년간 청약 자체가 제한되기도 합니다.
이 글에서는 2026년 기준 청약 가점의 84점 만점 구조와 항목별 산정 방법을 정리했습니다. 무주택 기간을 언제부터 세는지, 부양가족에 부모를 포함하려면 어떤 조건이 필요한지, 2024년부터 새로 적용된 배우자 청약통장 합산은 어떻게 활용하는지까지, 청약 신청 전 반드시 확인해야 할 내용을 한 번에 정리했습니다.
글의 기준: 2026년 5월 기준, 국토교통부 「주택공급에 관한 규칙」 제28조 및 별표1, 한국부동산원 청약홈 안내 자료를 토대로 작성되었습니다. 청약 제도는 입주자 모집공고 시점에 세부 기준이 달라질 수 있으니, 신청 전 청약홈에서 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.
1. 청약 가점이란｜84점 만점 구조 한눈에
청약 가점제는 민영주택 일반공급에서 1순위 내 경쟁이 발생했을 때, 신청자의 조건을 점수로 환산해 총점이 높은 순서대로 당첨자를 정하는 제도입니다. 「주택공급에 관한 규칙」 제28조에 따라 가점은 세 항목으로 구성됩니다. 청약 가점 계산법은 결국 이 세 항목의 점수를 정확히 산정해 합산하는 작업입니다.
| 항목 | 만점 | 비중 | 핵심 변수 |
|---|---|---|---|
| 무주택 기간 | 32점 | 38% | 만 30세 또는 혼인신고일부터 |
| 부양가족 수 | 35점 | 42% | 본인 제외, 등본 등재 가족 |
| 청약통장 가입기간 | 17점 | 20% | 최초 가입일 기준 |
| 합계 | 84점 | 100% | — |
세 항목 중 부양가족 수가 청약 가점 중 35점으로 가장 배점이 큽니다. 그 다음이 무주택 기간(32점), 마지막이 청약통장 가입기간(17점)입니다. 같은 가구라도 부양가족을 한 명 더 추가하면 5점이 올라가는데, 무주택 기간으로 5점을 더 받으려면 2년 6개월을 더 기다려야 합니다.
가점제가 적용되는 청약은?
가점제는 모든 청약에 적용되지 않습니다. 주택 종류와 지역, 면적에 따라 가점제와 추첨제 비율이 다릅니다.
- 투기과열지구 전용 85㎡ 이하: 가점제 100%
- 투기과열지구 전용 85㎡ 초과: 가점제 50% + 추첨제 50%
- 조정대상지역 전용 85㎡ 이하: 가점제 75% + 추첨제 25%
- 그 외 지역 전용 85㎡ 이하: 가점제 40% + 추첨제 60%
- 그 외 지역 전용 85㎡ 초과: 가점제 50% + 추첨제 50%
전용면적이 클수록 추첨제 비중이 커지므로, 청약 가점이 낮다면 85㎡ 초과 단지가 상대적으로 유리합니다.
참고: 공공분양은 가점제가 아닌 소득·자산 기준과 청약통장 납입 횟수로 당첨자를 선정합니다. 이 글에서 다루는 가점제는 민영주택 일반공급에만 해당됩니다.
2. 무주택 기간｜최대 32점, 산정 시작점이 핵심
무주택 기간은 1년당 2점씩, 최대 15년 32점까지 받을 수 있습니다.
| 무주택 기간 | 점수 |
|---|---|
| 1년 미만 | 2점 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 4점 |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 12점 |
| 10년 이상 ~ 11년 미만 | 22점 |
| 15년 이상 | 32점 (만점) |
무주택 기간은 언제부터 세나요?
가장 헷갈리는 부분입니다. 무주택 기간은 다음 중 빠른 날부터 계산됩니다.
- 만 30세가 되는 날 (예: 1996년생은 2026년 기준 만 30세 도달)
- 만 30세 이전에 혼인신고를 한 경우: 혼인신고일
즉, 만 30세 미만 미혼자는 무주택 기간이 0점으로 산정됩니다. 이 경우 가점제로는 사실상 경쟁이 어려우므로 특별공급이나 추첨제 위주로 전략을 짜야 합니다.
무주택 기간 산정 시 주의사항
무주택 기간은 본인과 배우자를 함께 봅니다. 둘 중 누구라도 주택을 보유한 적이 있다면 그 기간만큼 무주택 기간에서 제외됩니다.
특히 다음 두 가지는 자주 놓치는 함정입니다.
- 분양권·입주권 취득 (2018년 12월 이후): 주택 소유로 간주되어 무주택 기간이 0으로 초기화됩니다.
- 오피스텔 소유: 건축법상 업무시설로 분류되므로 청약에서는 무주택자로 인정됩니다.
주의: 과거에 주택을 처분한 이력이 있다면, 처분일이 아닌 처분 이후 시점부터 무주택 기간이 다시 시작됩니다. 등기부등본을 확인해 매도일 기준으로 정확히 계산하세요.
3. 부양가족 수｜최대 35점, 배점 가장 높은 항목
부양가족은 기본 5점에 1명당 5점씩 추가되며, 최대 6명 35점까지 받을 수 있습니다.
| 부양가족 수 | 점수 |
|---|---|
| 0명 | 5점 |
| 1명 | 10점 |
| 2명 | 15점 |
| 3명 | 20점 |
| 4명 | 25점 |
| 5명 | 30점 |
| 6명 이상 | 35점 (만점) |
부양가족은 본인을 제외한 가족 수로 계산합니다. 4인 가족(본인·배우자·자녀 2명)이라면 부양가족은 3명, 점수는 20점입니다.
부양가족으로 인정되는 사람
입주자 모집공고일 현재 청약 신청자의 주민등록등본에 등재된 세대원 중 다음에 해당해야 합니다.
- 배우자: 분리세대여도 인정
- 직계존속 (부모·조부모): 3년 이상 같은 등본에 등재 + 무주택일 것
- 미혼 직계비속 (자녀): 만 30세 미만이거나, 30세 이상이라도 미혼이고 1년 이상 동일 등본
- 미혼 형제자매: 부모가 사망한 경우에 한해 인정
자주 놓치는 함정
- 혼인했거나 혼인한 적이 있는 자녀는 부양가족에서 제외됩니다.
- 주택을 보유한 직계존속은 부양가족이 아닙니다. 부모님과 합가해 가점을 올리려다 오히려 무주택 자격을 잃는 경우가 많습니다.
- 손자·손녀는 원칙적으로 제외되지만, 부모가 모두 사망한 경우에는 예외로 인정됩니다.
주의: 부양가족을 늘리겠다고 무턱대고 부모님과 주민등록을 합치면 부모님 주택 보유 여부, 등본 등재 기간 등에서 문제가 생길 수 있습니다. 청약 1년 전부터 등본 구성을 미리 정리하는 것이 안전합니다.
4. 청약통장 가입기간｜최대 17점과 배우자 합산
청약통장 가입기간은 6개월 미만 1점부터 시작해 1년당 1점씩 올라가며, 최대 15년 이상 17점까지 받을 수 있습니다.
| 가입기간 | 점수 |
|---|---|
| 6개월 미만 | 1점 |
| 6개월 ~ 1년 미만 | 2점 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 3점 |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 7점 |
| 10년 이상 ~ 11년 미만 | 12점 |
| 15년 이상 | 17점 (만점) |
가입기간 산정 기준
본인의 청약통장 최초 가입일 기준으로 산정합니다. 명의 변경이나 통장 종류 전환(청약부금·청약예금·청약저축 → 주택청약종합저축)을 해도 최초 가입일이 유지됩니다.
다만 해지 후 재가입하면 가입기간이 0부터 다시 시작됩니다. 청약통장은 가능한 한 유지하는 것이 가점에 절대적으로 유리합니다.
2024년 신설｜배우자 청약통장 합산
2024년부터 민영 일반공급 가점제에서 배우자의 청약통장 가입기간 50%를 최대 3점까지 합산할 수 있게 됐습니다.
- 배우자 청약통장 가입기간 30개월 → 50% = 15개월 → 약 2점 추가
- 배우자 청약통장 가입기간 5년 → 50% = 2년 6개월 → 약 3점 추가 (상한)
- 본인 + 배우자 합산 점수는 최대 17점을 초과할 수 없음
작아 보이는 3점이지만, 청약 가점은 점수 1~2점 차로 당첨이 갈리는 경우가 많습니다. 배우자가 청약통장을 가지고 있다면 잊지 말고 입력하세요.
참고: 청약통장이 없다면 지금 바로 만들어두는 것이 가장 빠른 가점 확보 방법입니다. 매달 최소 2만 원만 납입해도 가입기간 점수는 동일하게 쌓입니다.
5. 가점 계산 예시｜3가지 가구 시나리오
말로만 보면 헷갈리니, 실제 사례 3가지로 점수를 계산해보겠습니다. 앞서 정리한 청약 가점 계산법을 실제 가구에 적용하면 다음과 같이 점수가 나옵니다.
사례 1｜30대 미혼 1인 가구
- 연령: 만 32세, 미혼
- 무주택 기간: 만 30세 도달 후 2년 (4점)
- 부양가족: 0명 (5점)
- 청약통장: 12년 가입 (14점)
총 가점: 23점
→ 만 30세 미만이었다면 무주택 기간 0점으로 19점까지 떨어집니다. 미혼 청년은 가점제보다 청년·생애최초 특별공급(추첨제)을 노리는 편이 현실적입니다.
사례 2｜30대 신혼 부부 가구
- 연령: 본인 만 35세, 배우자 만 33세, 혼인 5년 차
- 무주택 기간: 8년 (혼인신고일 기준 산정 가능) (18점)
- 부양가족: 배우자 + 자녀 1명 = 2명 (15점)
- 청약통장: 본인 10년 (12점) + 배우자 5년 50% 합산 (2점) → 14점
총 가점: 47점
→ 가점제로는 비조정대상지역 위주 단지를 노릴 수 있는 점수대입니다. 신혼부부 특별공급(혼인 7년 이내) 자격이 살아있으므로 특별공급도 함께 검토하세요.
사례 3｜40대 4인 가구 + 부모 부양
- 연령: 만 45세, 기혼
- 무주택 기간: 15년 (32점, 만점)
- 부양가족: 배우자 + 자녀 2명 + 부모 1명(3년 이상 무주택, 등본 등재) = 4명 (25점)
- 청약통장: 17년 (17점, 만점)
총 가점: 74점
→ 청약통장과 무주택 기간 만점에 부양가족 4명까지 갖춘 가구는 투기과열지구 인기 단지도 도전 가능한 점수대입니다. 실제 4인 가족 기준 현실적 상한이 70점대 초반이라는 점을 고려하면 매우 높은 점수입니다.
6. 청약 가점 계산법 활용｜점수가 낮을 때의 전략
가점이 50점 이하라면 일반공급 가점제만 노리는 것은 현실적이지 않습니다. 다음 트랙을 함께 검토하세요.
추첨제 비중이 큰 단지 노리기
전용 85㎡ 초과 단지는 모든 지역에서 추첨제가 50% 이상입니다. 비규제지역의 85㎡ 초과는 추첨제 100%인 경우도 있습니다. 가점이 낮을수록 추첨제 비율이 높은 단지가 유리합니다.
특별공급 자격 점검
특별공급은 일반공급보다 경쟁률이 낮고, 일부는 추첨제로 진행됩니다.
- 신혼부부 특별공급: 혼인 7년 이내 + 무주택 + 도시근로자 월평균 소득 130% 이하 (맞벌이 200% 이하)
- 생애최초 특별공급: 생애 처음 주택 구입 + 일부 가점·일부 추첨
- 청년 특별공급: 만 19~39세 미혼 무주택자, 5년 이상 무주택, 도시근로자 소득 100% 이하, 추첨제 100%
- 다자녀 특별공급: 미성년 자녀 2명 이상
시간이 만들어주는 점수
무주택 기간과 청약통장 가입기간은 시간이 지나면 자동으로 쌓입니다. 주택을 매수하지 않고 청약통장을 유지하는 것만으로도 매년 약 3점(무주택 2점 + 통장 1점)이 올라갑니다. 5년이면 15점 차이입니다.
주의: 가점을 잘못 입력해 부적격 당첨이 되면 당첨 취소뿐 아니라 최대 1년간 다른 청약을 신청할 수 없는 불이익이 있습니다. 부적격 사유의 절반 가까이가 가점 입력 오류라는 통계도 있으니, 신청 전 청약홈 자동 계산 결과를 반드시 확인하세요.
마무리
청약 가점 계산법의 핵심을 다시 정리하면 다음과 같습니다.
- 84점 만점 구조: 무주택 기간 32점 + 부양가족 35점 + 청약통장 17점
- 무주택 기간: 만 30세 또는 혼인신고일 중 빠른 날부터 시작, 분양권·입주권은 주택으로 간주
- 부양가족: 본인 제외, 부모는 3년 이상 등본 등재 + 무주택 조건 필요
- 청약통장: 최초 가입일 기준, 2024년부터 배우자 통장 50%·최대 3점 합산 가능
- 가점이 낮을 때: 추첨제 비중이 큰 85㎡ 초과 단지 + 특별공급 트랙을 병행
가점은 단기간에 올리기 어렵지만, 청약통장 유지와 무주택 기간 누적만으로도 매년 약 3점씩 쌓입니다. 청약을 본격적으로 준비한다면 지금 시점의 가점을 정확히 확인하고, 부족한 항목을 1~2년 단위로 채워나가는 장기 전략이 필요합니다.
본 글은 2026년 5월 국토교통부 「주택공급에 관한 규칙」과 한국부동산원 청약홈 자료를 기준으로 작성됐습니다. 청약 제도는 입주자 모집공고 시점과 지역, 단지별 세부 조건에 따라 다르게 적용될 수 있으므로, 실제 청약 신청 전 청약홈 공식 가점 계산기와 모집공고문에서 최신 기준을 반드시 확인하시기 바랍니다.
공식 출처
- 한국부동산원 청약홈: applyhome.co.kr
- 국토교통부: molit.go.kr
- 주택공급에 관한 규칙 (법제처): law.go.kr
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