전세 등기부등본 보는 법｜갑구·을구 핵심만 5분 정리

전세 계약을 앞두고 부동산에서 등기부등본을 건네받았는데, 빽빽한 표와 낯선 용어 앞에서 막막했던 경험 있으셨나요? 등기부등본 보는 법을 모르면 소유자 이름만 슥 확인하고 넘어가기 쉽지만, 정작 보증금을 위협하는 정보는 다른 곳에 숨어 있는 경우가 많습니다.

이 글을 읽으면 등기부등본의 세 부분(표제부·갑구·을구)에서 무엇을 확인해야 하는지, 그리고 어떤 신호가 보일 때 계약을 멈춰야 하는지 핵심만 정리해서 알 수 있습니다. 발급 방법부터 깡통전세 판별 기준까지, 전세 계약 전 꼭 챙겨야 할 내용을 5분 안에 짚어드립니다.

전세사기 수법이 갈수록 교묘해지는 만큼, 중개사가 주는 서류만 믿기보다 직접 발급해 확인하는 습관이 가장 든든한 방어막입니다.

글의 기준: 2026년 5월 기준, 대법원 인터넷등기소와 주택도시보증공사(HUG) 전세사기예방센터 자료를 토대로 작성되었습니다. 권리관계 해석은 개별 사례마다 다를 수 있으니, 중요한 계약은 전문가 확인을 병행하시기 바랍니다.

1. 등기부등본이란? 정식 명칭과 구성

본격적으로 등기부등본 보는 법을 살펴보기 전에, 이 서류가 무엇인지부터 짚어보겠습니다. 등기부등본의 정식 명칭은 등기사항전부증명서입니다. 해당 부동산의 소유권, 담보(빚), 권리관계를 국가가 공식적으로 증명하는 서류예요. 누가 이 집의 주인인지, 집을 담보로 얼마를 빌렸는지, 압류나 가압류 같은 문제는 없는지를 한 장에서 확인할 수 있습니다.

등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다.

구성	담고 있는 정보	전세 계약 시 핵심 확인 사항
표제부	부동산의 기본 정보 (소재지, 면적, 용도)	계약하려는 집 주소와 일치하는지
갑구	소유권에 관한 사항	집주인이 실제 계약 상대와 같은지, 압류·가압류 여부
을구	소유권 외 권리 (근저당권 등)	집을 담보로 진 빚이 얼마인지

세 부분을 모두 정독할 필요는 없습니다. 각 구역에서 꼭 봐야 할 항목만 알면 기본적인 위험은 충분히 걸러낼 수 있습니다.

2. 표제부 — 주소와 용도부터 맞춰보기

표제부에는 건물의 소재지, 면적, 층수, 용도 같은 기본 정보가 담겨 있습니다. 여기서 확인할 것은 단순하지만 의외로 놓치기 쉽습니다.

• 주소 일치 여부: 표제부에 적힌 소재지와 내가 계약하려는 매물의 주소(동·호수까지)가 정확히 같은지 확인합니다.
• 용도 확인: 주거용이 아닌 근린생활시설(상가 용도) 건물을 주택처럼 임대하는 경우가 있습니다. 이 경우 전세보증보험 가입이 어려울 수 있으니 용도가 ‘주택’인지 봐야 합니다.
• 별도 등기 여부: 토지에 별도 등기가 있는지도 확인 대상입니다.

특히 빌라나 다세대주택은 같은 건물에 비슷한 호수가 많아 주소가 한 글자만 달라도 엉뚱한 집의 등기부를 보고 있을 수 있습니다. 첫 단추부터 정확히 맞춰야 합니다.

3. 갑구 보는 법 — 진짜 집주인이 맞는지

갑구는 소유권에 관한 사항이 기록되는 부분입니다. 이 집을 누가 소유하고 있는지, 그 소유권을 위협하는 문제는 없는지가 핵심입니다.

가장 먼저 볼 것은 소유자 이름이 실제 계약 상대방과 같은지입니다. 계약서에 도장을 찍는 사람과 등기부상 소유자가 다르다면 반드시 그 이유를 따져봐야 합니다. 대리인이 나온 경우라면 본인이 발급한 인감증명서와 인감이 날인된 위임장을 요구하는 것이 안전합니다.

다음으로 압류, 가압류, 가처분, 가등기 같은 표시가 있는지 봅니다. 소유자 이름이 멀쩡해도 세무서가 압류를 걸어뒀다면 그 집은 위험한 상태입니다. 압류·가압류·가등기 등 소유권을 침해할 수 있는 요소가 등기부등본에 적혀 있다면 전세계약의 효력 자체가 사라질 수도 있으니, 이런 경우 계약을 체결하지 않는 것이 좋습니다.

참고: 갑구에 ‘신탁’이라고 적혀 있는 경우, 실질적 권리자가 등기부상 소유자가 아닌 신탁회사일 수 있습니다. 이때는 계약 상대와 권리관계를 한층 꼼꼼히 확인해야 합니다.

4. 을구 보는 법 — 진짜 위험은 여기 숨어 있다

등기부등본 보는 법에서 가장 중요한 구간이 바로 을구입니다. 대부분의 사람이 소유자만 확인하는 갑구는 보고, 정작 보증금을 위협하는 핵심인 을구는 대충 넘깁니다. 을구는 소유권 이외의 권리, 즉 집주인이 이 집을 담보로 얼마나 빚을 졌는지 보여주는 ‘부채 증명서’와 같습니다.

여기서 가장 중요한 것이 근저당권입니다. 집주인이 은행에서 집을 담보로 돈을 빌리면 을구에 근저당권으로 기록됩니다. 집주인이 돈을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가면, 근저당권이 앞서 설정된 경우 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 근저당이 내 전세계약보다 먼저 설정돼 있다면, 경매 시 은행이 나보다 먼저 배당을 받기 때문입니다.

깡통전세 판별 기준

근저당이 있다고 무조건 위험한 것은 아니지만, 빚의 규모가 크면 신호등이 빨간불입니다. 일반적으로 다음 공식으로 위험도를 따져봅니다.

(선순위 근저당 채권액 + 내 전세보증금) 이 매매 시세의 70~80%를 넘으면 깡통전세 위험 구간으로 봅니다.

집이 경매로 넘어가 시세보다 낮게 팔릴 경우, 빚과 보증금 합계가 매매가에 근접할수록 보증금 회수가 어려워지기 때문입니다. 근저당 설정액이 시세의 상당 비중을 차지한다면 신중하게 접근해야 합니다.

을구가 깨끗해도 안심은 금물

을구에 ‘기록사항 없음’이라고 나와도 100% 안전한 것은 아닙니다. 등기부등본 을구에는 집주인의 체납 세금(국세·지방세)이 표시되지 않기 때문에, 세금 체납으로 집이 공매로 넘어가는 경우는 등기부만으로는 알 수 없습니다. 그래서 계약 전 집주인에게 국세·지방세 완납증명서를 별도로 요청하는 것이 안전합니다.

또 한 가지, 집주인이 “잔금 받는 날 대출을 갚겠다”고 말로만 약속하는 경우가 있습니다. 이때는 반드시 계약서 특약에 ‘잔금 지급과 동시에 근저당권을 말소한다’는 조항을 넣고, 잔금일에 말소 처리를 직접 확인하는 것까지 챙겨야 합니다.

5. 등기부등본 발급 방법과 주의점

등기부등본은 주민센터에서는 발급되지 않습니다. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr), 무인발급기, 등기소 창구 세 가지 방법으로만 받을 수 있습니다. 인터넷등기소는 회원가입 없이 비회원으로도 발급할 수 있어 가장 간편합니다.

발급 시 알아둘 점을 정리하면 다음과 같습니다.

구분	수수료	특징
열람	700원	개인 확인용, 법적 효력 없음
발급(출력)	1,000원	등기소 창구 발급본과 동일한 법적 효력

전세 계약처럼 권리관계만 직접 확인하는 용도라면 열람으로 충분하지만, 관공서 제출이나 법적 증빙이 필요하면 반드시 ‘발급’을 선택해야 합니다. 발급받을 때는 빨간 줄로 표시된 과거 이력까지 보이는 **’말소사항 포함’**으로 받는 것이 권리관계 변동을 파악하는 데 유리합니다.

가장 중요한 원칙은 계약 당일 최신본을 직접 확인하는 것입니다. 중개사가 며칠 전 떼어둔 서류는 그사이 권리관계가 바뀌었을 수 있습니다. 등기부등본을 본 시점과 잔금일 사이에 근저당이 새로 설정되는 경우도 있으니, 잔금 직전에 한 번 더 확인하는 습관이 보증금을 지키는 마지막 안전장치입니다.

마무리

전세 계약 전 등기부등본 보는 법, 핵심만 다시 정리하면 다음과 같습니다.

• 표제부: 계약하려는 집의 주소·용도가 정확히 일치하는지 확인
• 갑구: 소유자가 계약 상대와 같은지, 압류·가압류 같은 문제는 없는지 확인
• 을구: 근저당권 규모를 확인하고, 빚과 보증금 합계가 시세의 70~80%를 넘으면 주의
• 추가 점검: 을구가 깨끗해도 국세·지방세 완납증명서를 별도로 요청
• 발급 원칙: 인터넷등기소에서 계약 당일 최신본을 직접 확인

등기부등본은 전세 보증금을 지키는 첫 번째 방어선이지만, 그것만으로 모든 위험을 걸러낼 수는 없습니다. 확정일자·전입신고, 전세보증금 반환보증보험 가입까지 함께 챙기면 한층 안전합니다. 본 글은 2026년 5월 대법원 인터넷등기소와 HUG 전세사기예방센터 자료를 토대로 작성됐으며, 부동산 권리관계는 개별 사례마다 해석이 달라질 수 있으므로 중요한 계약은 공인중개사나 법률 전문가의 확인을 병행하시기를 권합니다.

공식 출처

• 대법원 인터넷등기소: iros.go.kr
• 주택도시보증공사(HUG) 전세사기예방센터: khug.or.kr
• 국세청 홈택스 (납세증명서 발급): hometax.go.kr