매년 5월 말이 되면 부동산을 가진 분들의 머릿속이 복잡해집니다. “6월 1일 전에 팔아야 하나, 사도 되나?” 단 하루 차이로 1년 치 세금의 납부 의무자가 달라지기 때문입니다. 재산세 부과 기준일은 매년 6월 1일이고, 종합부동산세 역시 같은 날입니다. 이 글은 그 기준일을 둘러싼 모든 것을 정리한 종합 가이드입니다.
부동산을 보유하고 있다면 6월 1일 기준 보유 사실 하나만으로 그해 재산세 전액을 부담하게 됩니다. 매매 시점이 6월 1일을 단 하루만 비껴가도 1년 치 재산세가 매도자와 매수자 중 누구에게 갈지 갈립니다. 종부세도 마찬가지입니다.
이 글에서는 2026년 기준 재산세 부과 기준일의 의미, 종부세와의 관계, 매매 시점에 따른 납세의무자 결정 방법, 그리고 6월 1일 전후 매매 시 절세 타이밍까지 한 번에 정리합니다.
글의 기준: 2026년 5월 기준, 「지방세법」 제114조(과세기준일)와 「종합부동산세법」 제3조(과세기준일), 행정안전부·국세청 안내 자료를 토대로 작성되었습니다. 개별 사례의 세액은 공시가격과 지방자치단체별 세율에 따라 달라질 수 있으니, 정확한 금액은 위택스·홈택스에서 확인하시기 바랍니다.
1. 재산세 부과 기준일｜왜 6월 1일인가
재산세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 부동산 보유자에게 부과되는 지방세입니다. 「지방세법」 제114조에 명시된 법정 기준일이며, 이날 부동산을 소유하고 있는 사람이 그해 재산세 전액의 납부 의무자가 됩니다. 재산세 부과 기준일이 6월 1일로 정해진 이유는 매년 일정 시점의 자산 보유 현황을 일괄 파악해 공평하게 과세하기 위해서입니다.
핵심은 보유 기간이 아니라 6월 1일 당일의 보유 여부라는 점입니다. 1월부터 5월까지 보유했더라도 6월 1일에 보유하지 않으면 재산세 납부 의무가 없고, 반대로 6월 1일 단 하루만 보유했어도 1년 치 재산세를 모두 부담합니다.
재산세 부과 대상
재산세는 다음 자산에 부과됩니다.
| 과세 대상 | 설명 |
|---|---|
| 주택 | 아파트, 단독주택, 다세대·연립 등 |
| 토지 | 종합합산토지(나대지 등), 별도합산토지(사업용), 분리과세토지 |
| 건축물 | 주택을 제외한 상가, 사무실 등 |
| 항공기·선박 | 등록된 항공기와 선박 |
오피스텔은 실제 용도에 따라 분류됩니다. 주거용으로 사용되면 주택분으로, 업무용이면 건축물분으로 과세됩니다.
누가 납부 의무자인가
납부 의무자는 6월 1일 현재 재산을 사실상 소유한 자입니다. 등기부등본상 소유자가 일반적인 기준이지만, 잔금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날을 취득 시점으로 봅니다. 즉, 등기 전이라도 잔금을 모두 치렀다면 그때부터 소유로 간주됩니다.
2. 종합부동산세도 6월 1일 기준
종합부동산세(종부세) 역시 과세기준일이 매년 6월 1일입니다. 이날 보유한 부동산의 공시가격 합계가 일정 금액을 초과하면 종부세 납부 대상이 됩니다.
종부세 과세 기준 (2026년)
종부세는 인별 합산 기준으로 부과됩니다. 세대가 아닌 개인별로 보유 부동산을 합산해 공제금액을 초과하면 과세 대상이 됩니다.
| 구분 | 공제 기준 (개인별) |
|---|---|
| 주택 (일반) | 9억 원 초과 |
| 주택 (1세대 1주택) | 12억 원 초과 |
| 종합합산토지 | 5억 원 초과 |
| 별도합산토지 | 80억 원 초과 |
1세대 1주택자의 공제 확대
6월 1일 기준 세대원 중 1명이 단독으로 주택 1채만 보유한 경우 1세대 1주택자로 분류되며, 12억 원까지 공제됩니다. 또한 다음과 같은 추가 세액공제도 받을 수 있습니다.
- 고령자 공제: 만 60세 이상 20% / 65세 이상 30% / 70세 이상 40%
- 장기보유 공제: 5년 이상 20% / 10년 이상 40% / 15년 이상 50%
- 두 공제 합산 시 최대 80% 한도
주의: 1세대 1주택 판정 시 배우자나 세대원이 다른 주택을 가지고 있으면 적용되지 않습니다. 또한 공동명의 주택의 경우 각 지분 소유자별로 9억 원씩 공제됩니다(1세대 1주택 12억 원 공제 대신).
재산세와 종부세의 관계
재산세는 모든 부동산 보유자에게 부과되는 지방세이고, 종부세는 그중 공시가격이 일정 기준을 초과하는 사람에게 추가로 부과되는 국세입니다. 즉, 종부세 대상자는 재산세 + 종부세를 모두 납부해야 합니다. 다만 종부세 계산 시 동일 과세 대상에 대한 재산세 납부분은 이중과세 조정으로 공제됩니다.
3. 6월 1일 전후 매매｜하루 차이로 갈리는 1년 치 세금
재산세 부과 기준일을 둘러싼 가장 중요한 실무 이슈가 바로 매매 시점입니다. 매매 시점에 따라 그해 재산세 납부 의무자가 결정됩니다. 「지방세법」상 잔금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날을 취득일로 보기 때문에, 잔금일 하루 차이로 납세 의무자가 바뀝니다.
시나리오로 보는 납세의무자
| 매매 시점 | 6월 1일 보유자 | 그해 재산세 부담 |
|---|---|---|
| 5월 31일 잔금·등기 완료 | 매수자 | 매수자 |
| 6월 1일 잔금·등기 완료 | 매수자 | 매수자 |
| 6월 2일 잔금·등기 완료 | 매도자 | 매도자 |
표를 보면 명확합니다. 5월 31일까지 잔금을 치르면 그해 재산세는 매수자가, 6월 2일 이후로 잔금을 미루면 매도자가 부담합니다.
매도자에게 유리한 시점
매도자 입장에서 그해 재산세를 피하려면 6월 1일 이전에 잔금을 마무리하는 것이 유리합니다. 5월 31일까지 잔금을 모두 받고 등기 절차를 진행하면 6월 1일에는 더 이상 소유자가 아니므로 납세 의무에서 벗어납니다.
매수자에게 유리한 시점
매수자 입장에서는 반대로 6월 2일 이후 잔금이 유리합니다. 6월 1일 기준 소유자가 매도자이므로 그해 재산세는 매도자가 부담하고, 매수자는 다음 해부터 부담하면 됩니다.
참고: 실무에서는 이 시점을 둘러싸고 매도자와 매수자가 협상을 벌이는 경우가 많습니다. 재산세 부담분만큼 매매가에 반영하거나, 잔금일을 조정해 균형을 맞추는 식입니다. 거래 금액이 클수록 잔금일 며칠 차이가 수십만 원에서 수백만 원의 세금 차이로 이어지므로 사전에 충분히 협의하는 것이 좋습니다.
4. 재산세·종부세 납부 시기와 금액 확인 방법
과세기준일이 6월 1일이라고 해도 실제 납부는 그보다 늦게 진행됩니다. 재산세는 7월과 9월에, 종부세는 12월에 납부합니다.
재산세 납부 일정
주택분 재산세는 두 차례에 걸쳐 나누어 납부합니다.
| 구분 | 납부 기간 | 납부 비율 |
|---|---|---|
| 주택분 1기 | 7월 16일 ~ 7월 31일 | 절반 |
| 주택분 2기 | 9월 16일 ~ 9월 30일 | 나머지 절반 |
| 토지분 | 9월 16일 ~ 9월 30일 | 전액 |
| 건축물·선박·항공기 | 7월 16일 ~ 7월 31일 | 전액 |
다만 주택분 재산세가 연 20만 원 이하인 경우에는 7월에 한 번에 부과됩니다.
종부세 납부 일정
종부세는 매년 11월 중 국세청이 고지서를 발송하고, 12월 1일부터 12월 15일까지 납부해야 합니다. 6월 1일 과세기준일과 실제 납부 사이에 약 6개월의 간격이 있는 셈입니다.
금액 확인 방법
재산세와 종부세 모두 고지서가 발송되기 전에 미리 예상 금액을 확인할 수 있습니다.
- 재산세: 위택스(wetax.go.kr) → 지방세 정보 → 재산세 모의계산
- 종부세: 홈택스(hometax.go.kr) → 모의계산 → 종합부동산세 간이세액 계산
- 공시가격 확인: 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 본인 부동산의 공시가격 조회
5. 절세 타이밍 정리｜매수자·매도자별 체크포인트
재산세 부과 기준일인 6월 1일을 어떻게 활용하느냐에 따라 매도자와 매수자의 세금 부담이 크게 달라집니다. 매도자와 매수자 입장에서 절세 타이밍을 다시 정리하면 다음과 같습니다.
매도자 체크포인트
- 잔금일을 5월 31일 또는 그 이전으로 협의하면 그해 재산세 부담 회피 가능
- 이미 5월 말에 매수자와 협상 중이라면, 잔금일 며칠 차이로 재산세 납부 의무가 갈리는 점을 매매가 협상 카드로 활용
- 종부세 대상자(고가 주택 보유자)라면 매도가 늦어질수록 그해 종부세까지 부담할 수 있어 잔금 타이밍이 더 중요
매수자 체크포인트
- 잔금일을 6월 2일 또는 그 이후로 협의하면 그해 재산세는 매도자가 부담
- 다만 매도자가 잔금일 조정을 거부하는 경우, 매매가에서 재산세 예상분을 차감하는 방향으로 협상 가능
- 매수 후 첫해 재산세 부담을 줄였다면, 다음 해부터의 재산세·종부세 예상 금액을 미리 계산해 자금 계획 수립
절세 외 일반 주의사항
- 1세대 1주택 종부세 공제(12억 원)를 받으려면 6월 1일 기준 세대원 전체가 1주택만 보유해야 함
- 합가·분가·혼인 등 세대 구성 변동이 임박했다면 6월 1일 이전 주민등록 상태가 그해 종부세를 결정함
- 부부 공동명의의 경우 1세대 1주택 12억 공제 대신 각자 9억 공제를 받는 경우가 일반적이므로, 본인 상황에 어떤 방식이 유리한지 사전 검토 필요
함께 보면 좋은 글
부동산 세금 영역의 다른 글들도 참고하시면 도움이 됩니다.
마무리
재산세 부과 기준일과 관련된 핵심을 다시 정리하면 다음과 같습니다.
- 재산세·종부세 모두 6월 1일이 과세기준일: 단 하루의 보유 여부가 1년 치 세금을 결정
- 납세 의무자: 6월 1일 현재 사실상 소유자(잔금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날 기준)
- 매도자에게 유리: 5월 31일 이전 잔금 → 그해 재산세 부담 회피
- 매수자에게 유리: 6월 2일 이후 잔금 → 그해 재산세는 매도자 부담
- 납부 시기: 재산세는 7월·9월, 종부세는 12월
- 금액 확인: 위택스(재산세)·홈택스(종부세)에서 모의계산 가능
본 글은 2026년 5월 「지방세법」, 「종합부동산세법」, 행정안전부·국세청 안내 자료를 기준으로 작성됐습니다. 부동산 세금은 공시가격, 지방자치단체별 세율, 개별 보유 현황에 따라 실제 세액이 크게 달라질 수 있으므로, 매매 결정이나 절세 전략 수립 전 위택스·홈택스 모의계산을 거치고 필요 시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
공식 출처
- 위택스 (지방세): wetax.go.kr
- 홈택스 (국세·종부세): hometax.go.kr
- 부동산 공시가격 알리미: realtyprice.kr
- 행정안전부: mois.go.kr